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楼市调控趋严 房地产开发投资增速将冲高回落

房天下长春二手房网 2017-04-14 11:06:00  来源:21世纪经济报道 |
[提要]3月以来,房地产调控政策不断加码并扩围,覆盖了主要的热点城市和区域,造成成交量的明显下滑。到目前为止,政策并没有停步的迹象。分析人士认为,这将可能传导到房地产投资环节,并造成投资增速从高点逐步下滑。

楼市调控趋严,房地产销售有所下滑,进而可能带动房地产投资增速下降。

统计局的数据显示,今年1-2月,全国房地产开发投资9854亿元,同比名义增长8.9%,增速比去年全年提高2个百分点,并创下最近24个月以来的新高。

但这有可能是近一阶段的最高点。3月以来,房地产调控政策不断加码并扩围,覆盖了主要的热点城市和区域,造成成交量的明显下滑。到目前为止,政策并没有停步的迹象。分析人士认为,这将可能传导到房地产投资环节,并造成投资增速从高点逐步下滑。

作为固定资产投资的重要组成部分,房地产投资出现颓势,意味着房地产业对宏观经济的拉动作用将逐步减弱。

一季度房地产投资增速有可能下滑

“销售是行业之本。”这是房地产业的一则箴言。当销售额不断提高时,通常意味着市场前景向好,房地产企业更有动力去加大投资。于是,相关的投资、开工、融资、拿地等数据都会相应提高。反之亦然。

但相比销售,其他数据的变化往往具有一定的滞后性。第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤表示,投资数据的变化通常会滞后3到6个月。

根据国家统计局的数据,本轮市场销售高点出现在去年4月,2016年1-4月,全国房地产销售额增速达到55.9%。随后该数据出现下滑,并一度降至低于40%的水平,但到1-9月又恢复到41.3%。此后,房地产销售增速出现实质性下调,到今年1-2月已降至26.0%。

但供应端的数据仍在提高。如全国房地产开发投资增速已从去年前9月的5.8%,升至今年前2月的8.9%;房地产企业土地购置面积增速,从-6.1%增至6.2%。

有分析认为,这种不同步的表现,正是销售数据传导的滞后性所致。若销售额持续下滑,投资数据也将很快出现下降。

截至记者发稿时,官方尚未公布3月的楼市成交数据,但民间机构的统计并不乐观。

中国指数研究院的统计显示,2017年一季度,50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米左右,同比下降约15%。其中,一线城市的降幅约四成;二线热点调控城市成交量显著下降;核心城市辐射圈的三线城市也普遍回落。

本轮房地产调控始于去年9月末10月初,20多个热点城市密集出台调控措施。此后,调控政策不断加码并扩围。到今年3月,以北京的“317新政”为代表,楼市调控政策进一步强化,并扩展至部分三四线城市,很多城市的调控力度堪称“史上最严”。

根据中信建投的统计,自2016年至2017年4月初,全国共有37个城市出台调控政策。其中,11个城市出台一轮政策,12个城市出台两轮政策,14个城市出台三轮以上的政策。从调控手段来看,共有31个城市上调首套房首付比例,36个城市上调二套房首付比例,13个城市实行“认房又认贷”,33个城市采取限购措施。且到目前为止,政策并没有停步的迹象。

熊志坤向21世纪经济报道表示,调控政策扩围的时间集中在3月中下旬。在前两月的基础上,一季度的房地产投资虽有可能下滑,仍会维持在相对高点。但此后几个月,房地产投资增速并不乐观。

房地产开发投资占比下降

楼市调控政策的影响,不仅仅体现在销售端。

从去年年中开始,发改委、上交所、深交所、央行、基金业协会分别发文或表态,对房企发债、房地产行业的细分与分类监管、表外融资、土地贷款等进行强化监管。这些政策对房企的融资带来极大影响。

根据统计局的数据,今年1-2月份,房地产开发企业到位资金22880亿元,同比增长7.0%,增速比去年全年大幅回落8.2个百分点。

有分析认为,融资渠道的收窄,对中小房企的影响极大。大型房企虽有足够的销售回款作为支撑,但随着销售的下滑,资金来源也会受到影响。这也会连带影响到今年的房地产投资。

但调控带来的并非都是坏消息。按照监管层的要求,部分库存不足的城市近期加快了土地供应节奏,土地市场出现供需两旺局面。这将可能延缓投资下滑的态势。

另一个变数在于三四线城市。根据中国指数研究院的报告,尽管热点城市周边的三四线城市受到调控波及,但在溢出效应的作用下,政策不甚严厉、具有相对优势的三四线城市的前景仍被看好。如汕头(楼盘)一季度的商品住宅成交面积同比大增170.4%。

该机构认为,在调控持续收紧形势下,预计未来一二线城市成交仍难见起色,价格整体将趋平稳,而三四线城市市场有望延续良好势头。

但国海证券此前发布的一份报告指出,三四线城市销售回暖对于投资的带动效应偏弱,并不能改变房地产投资增速的下滑趋势。但“随着部分城市库存见到低位以及土地溢价率的适度回调,房企补库存需求将带动投资端平稳上行”,该机构仍然上调了全年房地产投资增速预测,由此前的1.7%调至5%,低于去年全年的6.9%。

按照多数机构的观点,唯一的不确定性来自于加息预期。若未来利率上行,三四线市场的表现可能会受到影响,全年房地产投资增速可能继续走低。

无论如何,房地产投资增速的下滑,将进一步弱化房地产在宏观经济中的地位。

根据国家统计局的数据计算,房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重,已经从2011年的20.4%,一路下滑到2016年的17.2%,5年间下降了3.2个百分点。机构普遍认为,随着今年楼市进入下行周期,房地产上述比例还将进一步下调。

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